寂寞的圣贤

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任何房地产开发项目，根本前提在于土地的取得。在我国这样一个特殊的国度，降低土地取得成本将有利于整个房价的稳定和房地产产业的健康发展。按照传统的土地取得模式来说，建设贷款是其主要方法，其实这样对于房地产开发企业来说成本相对较高。所以可以采取公司债券的模式进行融资。而这公司债券我大胆的假设为有回报率的期权债券，这种债券的收益除了本身利息收益外应该加入一种齐全模式，下面以徐汇某甲级写字楼开发为例。

A公司通过招标计划完成一块价值为20亿的土地，计划开发3年。公司股东投入6亿，其他14亿计划进行融资，现在将14亿拆分为6亿和8亿两部分，6亿从银行贷款。（12%，20年），8亿通过公司债券发行进行融资，则6亿银行贷款的本息和为

6*[12%/12/1-(1+12%/12)^-20*12]*12*20=15.85亿，每年0.79亿

另发行1000元面值公司债券，可采取单利方式，对比20年期国债利率约为4%，可将公司债券利率定为6%，则本息和为8+8*6%*20=17.6亿

由于这17.6亿是20年后一次付清，而开发期3年出去后有17年回收期，按照公司收益率10%计算，每年需要0.43亿

所以每年偿还总额0.79亿（前三年）1.22亿（后17年）

低于14亿银行贷款1.84亿

从融资角度上讲是有一定优势的。

为什么会有人愿意以一个不太高的收益率（6%）来认购一个公司债券呢？我把债券内增加一个买方期权—20年内任何一个时期的租金确定为固定租金进行写字楼租赁，而并非无限制租赁，而是用债权总额为上限，租赁时间为20年减去确定租金日期前的时间。

这时候要引入第三方进入—就是房地产信托or REITs。

按照数据显示：2008年第四季度末，上海甲级写字楼的平均租金为8.1元/平方米。较上季度大幅下调21.6％，在案例中应该是执行期权的时刻，对于上海的整体经济、房地产市场还比较乐观。在我看来，到今年年底前后，写字楼市场应该能适当恢复。

所以对于房地产信托or REITs，本身有一个6%的最低收益率和期权风险收益率，是能够分散风险的。

然而，如果房地产信托or REITs以一个较低的租金水平执行期权，会影响开发公司的总收益，但是从以下几个因素来说这个的收益减少数将少于债券融资的成本节约。

1，  首先受到房地产信托or REITs的经营水平，若房地产信托选择某一租金水平后租金受市场影响进一步下调，则承租人可以放弃期权，然后对于今后价格调整按照市场价格确定。

2，  受到公司经营连续性的影响，对于甲级写字楼的承租者来说，公司经营延续性应该受到保障，所以在债券金额存在上限的前提下在执行期权低租金水平后延续经营将价格调整回来逐步收益增加。

3，  受市场整体情况影响，这种债券属于预售的一种方式，以上海写字楼为例，由于空置率的进一步增加已变成买方市场，而用期权柴犬与售房时将有利于降低开发产品的空置率，增加实际总收入。

综上所述，我认为完善中国房地产金融释放的方法之一就是增加融资渠道，丰富融资方式，

                         李秀麟